Aktuelles:

14.3.2018 | Wohnraumoffensive

Neue Bundesregierung muss jetzt Vollgas geben

Mieterbund fordert, Gesetzespaket zur Wohnraumoffensive schnellstmöglich auf den Weg bringen

(dmb) „Die neue Bundesregierung muss jetzt auf dem Gebiet der Wohnungs- und Mietenpolitik Vollgas geben. Das Gesetzespaket zur Wohnraumoffensive mit den Schwerpunkten Neubau von 1,5 Millionen Wohnungen und verschiedenen Mietrechtsverbesserungen ist schnellstmöglich auf den Weg zu bringen“, forderte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, nachdem die Bundesregierung heute ernannt und vereidigt wurde. „In Deutschland fehlen 1 Million Wohnungen und die Mieten, insbesondere in den Städten, sind für viele Menschen kaum noch bezahlbar. Die neue Bundesregierung muss die Wohnungs- und Mietenpolitik deshalb als zentrale Herausforderung und eine der wichtigsten sozialen Fragen in dieser Legislaturperiode begreifen. Sie muss in einem ersten Schritt die im Koalitionsvertrag ausdrücklich getroffenen Vereinbarungen umsetzen.“

Wohnungsbau

Im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD ist als Ziel ausgegeben, in dieser Legislaturperiode 1,5 Millionen Wohnungen neu bauen zu wollen und den Bestand an bezahlbaren Wohnungen zu sichern. Der soziale Wohnungsbau soll mindestens auf heutigem Niveau und langfristig verstetigt werden. Die Mitverantwortung des Bundes soll, soweit erforderlich, mit Hilfe einer Grundgesetzänderung auch über das Jahr 2019 hinaus sichergestellt werden.

Siebenkotten: „Hier hat die Bundesregierung unserer volle Unterstützung. Die Ziele stimmen, jetzt geht es darum, Maßnahmen zur Umsetzung zu ergreifen und die Realisierung der Zielvorgaben nicht auf die lange Bank zu schieben. Dabei muss klar sein, dass steuerliche Anreize für den frei finanzierten Wohnungsneubau nur dann zu mehr bezahlbaren Wohnungen führen, wenn Mietobergrenzen für die steuerlich geförderten Wohnungen festgelegt werden. Um den Bestand an bezahlbaren Sozialwohnungen sicherzustellen und langsam wieder aufzubauen, muss der Bund wie in den Jahren 2017 und 2018 auch danach mindestens 1,5 Milliarden Euro jährlich für die soziale Wohnraumförderung zur Verfügung stellen. Gleichzeitig sind Festlegungen zur Zweckbindung und zur Mitfinanzierung auch der Länder notwendig.“

Eine Schlüsselrolle bei der Erreichung der Neubauziele kommt der Bauland- und Bodenpolitik zu. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die im Koalitionsvertrag vereinbarte Einsetzung eine Enquete-Kommission für eine „nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“. Wichtig sei, so DMB-Direktor Lukas Siebenkotten, dass die Kommission noch vor der Sommerpause ihre Arbeit aufnehme, um bis zur Mitte der Legislaturperiode Ergebnisse zu liefern, die dann auch noch umgesetzt werden könnten. „Nicht nachvollziehbar ist es aber, wenn einerseits eine Kommission für Fragen der Bodenpolitik eingesetzt wird und von Verbesserungen im Bauplanungsrecht die Rede ist, gleichzeitig im Koalitionsvertrag aber Verschärfungen der Eingriffsmöglichkeiten der Kommunen in Eigentumsrechte durch die Bundespolitik ausgeschlossen werden. Damit wird der Enquete-Kommission vorgegriffen bzw. werden mögliche Lösungsansätze schon im Keim erstickt.“

Mietrecht

Laut Koalitionsvertrag sollen Mieterhöhungen nach Modernisierungen begrenzt werden. Künftig sollen nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten - statt bisher 11 Prozent - auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen. Außerdem soll die Miete nach einer Modernisierung höchstens um 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren steigen dürfen. Für kleinere Modernisierungsmaßnahmen bis zu 10.000 Euro soll es optional ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren geben, bei dem pauschal 30 Prozent der Modernisierungskosten als Instandhaltungsanteil abgezogen werden.

Siebenkotten: „Das ist ein erster Schritt in die richtige Richtung. Aber die Absenkung auf 8 Prozent bei der Modernisierungsumlage ist unzureichend und die Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter ist viel zu hoch. Das muss im anstehenden Gesetzgebungsverfahren nachgebessert werden. Wichtig ist, dass das Mietrecht in diesem Punkt endlich geändert wird. Vereinbart war die Reduzierung der Modernisierungsmieterhöhung schon im letzten Koalitionsvertrag. Ein Entwurf des Justizministeriums aus dem Jahr 2016 scheiterte an der Union.“

Die Mietpreisbremse soll bis Ende 2018 auf Geeignetheit und Wirksamkeit überprüft werden. Eine neue gesetzliche Auskunftspflicht des Vermieters bezüglich der Vormiete soll mehr Transparenz schaffen.

Siebenkotten: „Das ist nur eine ‚halbherzige‘ Schärfung der Mietpreisbremse. Notwendig sind daneben Sanktionen für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten, und die Beseitigung weiterer Ausnahmetatbestände. Entsprechende Nachbesserungen müssen kurzfristig angepackt werden. Wenn Ende 2018 die Wirksamkeit der Mietpreisbremse erst einmal überprüft werden soll, bleibt für eine nachhaltige und dauerhafte Reform der Mietpreisbremse nur wenig Zeit.“

Hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete sieht der Koalitionsvertrag gesetzliche Mindestanforderungen und eine Verlängerung des Bindungszeitraums (Geltungszeitraums) von 2 auf 3 Jahre für qualifizierte Mietspiegel vor sowie die stärkere Verbreitung einfacher Mietspiegel.

Siebenkotten: „Diese Vorhaben führen zu keiner Dämpfung der Mietpreisanstiege. Tatsächlich gibt es im Koalitionsvertrag keine Ansätze, wie der immer stärkere Anstieg der Mieten in bestehenden Mietverhältnissen abgeschwächt oder gar gestoppt werden kann. Notwendig wäre eine Absenkung der bisherigen Kappungsgrenzen und eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Verlängerung soll laut Koalitionsvertrag jetzt geprüft werden. Die Aussage gab es aber schon im Koalitionsvertrag 2013. Passiert ist nichts.“

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5.3.2018 | Wohnungs- und Mietenpolitik

Große Koalition muss jetzt Weichen für erfolgreiche Wohnungs- und Mietenpolitik stellen

Mieterbund fordert Bau-Staatssekretär und Ausschuss für Bauen und Wohnen

(dmb) „Die Große Koalition muss jetzt die Weichen für eine erfolgreiche Wohnungs- und Mietenpolitik in dieser Legislaturperiode stellen. Wichtige Strukturentscheidungen müssen noch in den nächsten Tagen getroffen werden“, forderte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, heute in Berlin. „Notwendig ist ein Bau-Staatssekretär und ein eigenständiger Ausschuss für Bauen und Wohnen.“

Jetzt steht fest, die Große Koalition kommt und der Bereich Bauen und Wohnen wird dem Innenministerium zugeordnet.
„Der Wohnungsbau, die Stadtentwicklung und die rasant steigenden Mieten gehören zu den zentralen Herausforderungen in diesem Jahrzehnt. Damit die wichtigen sozialen Fragen des Wohnens nicht in dem umfassenden Aufgaben- und Zuständigkeitsbereich des Innenministerium ‚untergehen‘, muss der Bereich Bauen und Wohnen strukturell gestärkt werden. Dazu ist ein eigener Bau-Staatssekretär erforderlich, vor allem aber ein eigener Bundestagsausschuss für Bauen und Wohnen, in dem die Fachleute der Bundestagsfraktionen Lösungen für aktuelle Wohnungsnöte und Wohnungsprobleme finden und diskutieren können“, erklärte Siebenkotten. „Der Bereich Bauen und Wohnen ist zu wichtig, um ihn allein den Innenpolitikern mit völlig anderen Aufgabenschwerpunkten zu überlassen.“

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1.3.2018 | Vermieteransprüche

Schadensersatzansprüche des Vermieters ohne vorherige Fristsetzung möglich

Bundesgerichtshof schwächt Mieterposition

(dmb) „Der Bundesgerichtshof schwächt mit seiner Entscheidung die Position der Mieter. Ein Vermieter kann künftig sofort Schadensersatz wegen einer Beschädigung der Mietsache fordern, ohne dem Mieter vorher eine Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt zu haben“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige BGH-Urteil (BGH VIII ZR 157/17). „Die spitzfindige Unterscheidung zwischen vom Mieter geschuldeten Schönheitsreparaturen, bei denen eine Frist zur Durchführung der unterbliebenen Schönheitsreparaturen gesetzt werden muss, und Beschädigungen der Mietsache, bei denen sofort Schadensersatz gefordert werden kann, ist kaum nachvollziehbar und trägt ganz sicher nicht zur Rechtssicherheit und -klarheit bei.“

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hatte der Vermieter Schadensersatz in Höhe von 5.171,- Euro gefordert wegen eines vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines daraus resultierenden, fünfmonatigen Mietausfalls. Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht. Beruht die Beschädigung der Mietsache darauf, dass der Mieter die Wohnung nicht schonend und pfleglich behandelt hat, kann der Vermieter nach seiner Wahl entweder Schadensbeseitigung oder Schadensersatz, also Geld, fordern. Der Vermieter muss keine Frist zur Schadensbehebung setzen. Anders, so der Bundesgerichtshof, wenn der Mieter seine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gar nicht oder nur schlecht erfüllt hat. Hier muss der Vermieter seinem Mieter grundsätzlich die Gelegenheit geben, die notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Er muss eine entsprechende Frist setzen.

Siebenkotten: „Mit dieser Entscheidung geht der Bundesgerichtshof neue Wege. Bisher galt, dass der Vermieter nur dann Schadensersatz fordern kann, wenn er dem Mieter vorher eine Frist gesetzt und ihm die Möglichkeit gegeben hat, den Schaden selbst zu beseitigen bzw. von seinen Handwerkern beseitigen zu lassen. Diese im Zweifel kostengünstigere Variante wird dem Mieter jetzt genommen.“

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22.2.2018 | Mieterhöhung

Zustimmung zur Mieterhöhung durch Zahlung der erhöhten Miete

Schriftliche Zustimmungserklärung nicht erforderlich

(dmb) „Wer dreimal die erhöhte Miete zahlt, hat der Mieterhöhung zugestimmt“ - auf diesen kurzen Nenner bringt der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die jetzt veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZB 74/16). „Vermieter haben keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung. Die Zustimmung zur Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten, das heißt Zahlung der geforderten Mieterhöhung, reicht völlig aus.“

Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete werden nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Stimmt der nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Mieter-Überlegungsfrist Klage vor dem Amtsgericht auf Zustimmung erheben, wenn er seine Mieterhöhung durchsetzen will. Hier hatte der Vermieter die Miete zum 1. Februar um 47 Euro auf 432 Euro erhöht und eine schriftliche Zustimmungserklärung des Mieters gefordert. Mit Schreiben vom 19. Januar und 1. Februar erinnerte der Vermieter an die gewünschte Zustimmung. Der Mieter gab keine schriftliche Erklärung ab, zahlte aber für Februar, März und April die mit der Mieterhöhung geltend gemachte neue Miete von 432 Euro. Trotzdem klagte der Vermieter im April auf Zustimmung zur Mieterhöhung.
Zu Unrecht. Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen. Jetzt muss der Vermieter auch die Kosten der Gerichtsverfahren zahlen.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass der Mieter der Mieterhöhung bereits vor Einreichung der Klage stillschweigend wirksam zugestimmt hätte, weil der die geforderte Mieterhöhung dreimal in Folge vorbehaltlos zahlte. Eine schriftliche Erklärung könne der Vermieter nicht verlangen, eine entsprechende Formvorschrift gebe es im Gesetz nicht. Entscheidend sei, dass der Mieter durch sein Verhalten der Mieterhöhung konkludent, also durch schlüssiges Verhalten zugestimmt habe. Aus der dreimaligen vorgehaltlosen Zahlung der erhöhten Miete könne kein anderer Schluss gezogen werden, als Zustimmung zur Mieterhöhung. Es komme bei der Frage, ob konkludent zugestimmt worden sei, nicht darauf an, ob der Mieter seinen Dauerauftrag geändert oder die erhöhte Miete durch Einzelüberweisungen gezahlt habe. In beiden Fällen sei der Mieter tätig geworden und da er keinerlei Vorbehalte erklärt habe, sei klar, dass er zustimmen wollte.

Zwar ließ der Bundesgerichtshof offen, ob schon die erstmalige Zahlung der erhöhten Miete als konkludente Zustimmung angesehen werden kann. Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes ist die Antwort aber klar: Wer vorbehaltlos die erhöhte Miete zahlt - egal, ob einmal oder dreimal - hat der Mieterhöhung konkludent zugestimmt.

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21.2.2018 | Immobilienmarkt & Mieten

Schlechte Nachrichten für Mieter:
Mieten steigen - Immobilienmärkten geht es gut

Deutscher Mieterbund zum Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen

(dmb) „Wenn es den Immobilienmärkten sehr gut geht - so die Einschätzung des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) - und die Marktentwicklung stabil ist, sind das keine guten Nachrichten für Mieter. Vielmehr bedeutet das, die Mieten steigen, 2017 noch schneller als 2016“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Schlussfolgerungen des Rates der Immobilienweisen in seinem vom ZIA veröffentlichten Frühjahrsgutachten 2018. „Die Neu- bzw. Wiedervermietungsmieten sind 2017 mit 4,3 Prozent stärker gestiegen als noch 2016 (3,1 Prozent). In den Städten betrug der Mietpreisanstieg - so die Deutsche Bundesbank gestern - sogar 7 Prozent, in den Metropolen Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart 9 Prozent. Die Mietpreisspirale dreht sich weiter und immer schneller. Oder wie es der Zentrale Immobilien Ausschuss formuliert: Die Party geht weiter.“

Aus Sicht des Deutschen Mietenbundes gebe es keine Anzeichen für eine Beruhigung der Mietpreisentwicklung. Entgegen der Aussagen der Immobilienweisen könne von einem kräftigen Wachsen des Wohnungsangebotes nicht die Rede sein. „Wohnungsangebot und Nachfrage klaffen gerade in den Städten weiterhin stark auseinander. Statt der benötigten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr sind 2016 nur 278.000 und 2017 etwa 300.000 Wohnungen fertiggestellt worden. Wir brauchen zusätzliche Anstrengungen für den Wohnungsneubau, insbesondere für den bezahlbaren Mietwohnungsneubau und für den Bau von Sozialmietwohnungen“, forderte Siebenkotten. „Bis die Wohnungsmärkte ausgeglichen sind, sind zusätzliche mietrechtliche Korrekturen notwendig. Die Regelungen zur Mietpreisbremse müssen nachgeschärft und der Betrachtungszeitraum für die Vergleichsmieten muss verlängert werden, damit die hohen Wiedervermietungsmieten nicht die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen bestimmen.“

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8.2.2018 | Heizkostenabrechnung

Vermieter muss richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Heizkosten darlegen und beweisen

Mieter hat Recht auf Belegeinsicht inkl. der Verbrauchswerte
anderer Mieter im Haus

(dmb) „Wir begrüßen, dass der Bundesgerichtshof jetzt klare und unmissverständliche Grundsätze zur Darlegungs- und Beweislast bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen aufgestellt hat“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 189/17). „Nicht der Mieter muss darlegen, warum eine Abrechnung falsch ist. Im Gegenteil: Für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebs- und Heizkosten auf die einzelnen Mieter trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Außerdem muss der Vermieter seinem Mieter immer die Einsichtnahme in alle Abrechnungsunterlagen ermöglichen, damit der die Nebenkostenabrechnung vernünftig überprüfen kann.“

Laut Heizkostenabrechnung sollte der Mieter für Heizkosten mehr als 5.000 Euro nachzahlen. Bei den Jahresabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 entfielen 42 bzw. 47 Prozent aller Heizkosten auf seine Wohnung. Amts- und Landgericht hatten die Auffassung vertreten, der Mieter müsse konkret darlegen, weshalb die ihm in Rechnung gestellten Heizkosten der Höhe nach nicht berechtigt seien. Das gelte auch bei außergewöhnlich hohen Heizkosten. Die Mieterforderung nach Einsicht in die Original-Rechnungsunterlagen lehnten die Gerichte mit der Begründung ab, es sei nicht nachvollziehbar, welche Vorteile sich der Mieter von einer derartigen Überprüfung erhoffe.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und wies die Klage des Vermieters auf Nachzahlung ab. Danach sei es falsch, den Mieter zu verpflichten, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihm in Rechnung gestellten Heizkosten ergibt. Zunächst hätte geklärt werden müssen, ob und inwieweit die von dem Vermieter vorgenommene Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung zuverlässig und korrekt gewesen sei. Dazu hätten ggf. auch Zeugen und Sachverständige gehört werden müssen. Außerdem erklärte der Bundesgerichtshof, der Mieter habe immer ein Recht auf Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege. Er brauche auch kein besonderes Interesse an der Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen. Unabhängig von der Frage, ob es Sinn macht, wenn der Mieter auf diese Art und Weise den in der Abrechnung angegebenen Gesamtverbrauchswert mit der Summe aller Verbrauchswerte der einzelnen Wohnungen vergleicht und er überprüfen kann, ob die Einzelwerte plausibel sind usw., reiche es völlig aus, wenn der Mieter mit seiner Forderung nach Belegeinsicht die Tätigkeit des Vermieters kontrollieren wolle.

Siebenkotten: „Wichtig ist auch die Klarstellung des Bundesgerichtshofs, dass der Mieter die geforderte Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung solange nicht zahlen muss, wie der Vermieter sich weigert, ihm Belegeinsicht zu gewähren.“

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6.2.2018 | Koalitionsgespräche

Mietrechtliche Verbesserungen zeichnen sich ab

Mieterbund begrüßt klares Bekenntnis zum sozialen Wohnungsbau

(dmb) „Wir begrüßen das Bekenntnis der möglichen Koalitionspartner zum sozialen Wohnungsbau und die Bereitschaft, die dauerhafte Mitverantwortung des Bundes notfalls per Grundgesetzänderung festzuschreiben. Darüber hinaus zeichnen sich bei den Koalitionsverhandlungen spürbare mietrechtliche Verbesserungen ab. Dabei werden unsere Forderungen aber nur teilweise aufgegriffen und erfüllt. Wir hätten uns hier mehr erhofft“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, die bisher bekannt gewordenen Ergebnisse der Koalitionsverhandlungen von CDU, CSU und SPD. „Positiv sind insbesondere die Schritte zur Schärfung der Mietpreisbremse und zur Begrenzung der Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung. Nach jahrelangen Bemühungen des Deutschen Mieterbundes ist damit erstmals ein Einstieg in ein mieterfreundlicheres Modernisierungsrecht gelungen. Dagegen fehlen notwendige neue Regelungen zur Eindämmung der Mietpreissteigerungen in bestehenden Mietverhältnissen.“

Modernisierung
• Statt 11 Prozent der Modernisierungskosten sollen künftig nur 8 Prozent der Kosten als Mieterhöhung auf die Miete umgelegt werden dürfen.
Beispiel: Kosten der Modernisierung 20.000 Euro. Bisher konnte der Vermieter die Miete um 2.200 Euro pro Jahr, also um 183,33 Euro pro Monat, erhöhen. Künftig fällt die Mieterhöhung geringer aus: 1.600 Euro pro Jahr bzw. 133,33 Euro im Monat.
Offensichtlich sollen die reduzierten Modernisierungsmieterhöhungen aber nicht bundesweit gelten, sondern nur in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf.
• Für Mieterhöhungen nach Modernisierungen wird erstmals eine Kappungsgrenze eingeführt. Innerhalb eines Zeitraums von 6 Jahren darf die Miete höchstens um 3 Euro pro Quadratmeter steigen.
Beispiel: Modernisierungskosten 20.000 Euro, monatliche Mieterhöhung 133,33 Euro. Für eine 40 Quadratmeter große Wohnung entspricht dies einer Mieterhöhung von 3,03 Euro pro Quadratmeter. Diese Mieterhöhung würde künftig bei 3,00 Euro gekappt werden. Für eine 50 Quadratmeter große Wohnung und eine Mieterhöhung von 2,67 Euro pro Quadratmeter hieße das, dass innerhalb der nächsten 6 Jahre nur noch Modernisierungsmieterhöhungen in Höhe von 0,33 Euro pro Quadratmeter möglich wären.
• Kleinere Modernisierungen: Für kleinere Modernisierungen bis zu 10.000 Euro soll ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren eingeführt werden. Hier werden von den Modernisierungskosten pauschal 30 Prozent für nicht umlagefähige Instandhaltungskosten abgezogen.
Beispiel: Modernisierungskosten 10.000 Euro, abzüglich 3.000 Euro Instandhaltungskosten. Grundlage für Mieterhöhung: 7.000 Euro, d.h. maximale Mieterhöhung 560 Euro im Jahr bzw. 46,67 Euro im Monat.
Rips: „Die drei Reformansätze zeigen alle in die richtige Richtung. Wir hätten uns eine deutlichere Absenkung und Begrenzung der Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung gewünscht.“

Mietpreisbremse

Die Regelungen zur Mietpreisbremse werden teilweise verschärft und transparenter. Künftig muss ein Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages Auskunft über die so genannte Vormiete geben. Nach geltendem Recht darf der Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrages nur eine Miete fordern, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt – es sei denn, die Miete, die der Vormieter bezahlt hat, lag bereits über dieser Grenze. Künftig soll der Vermieter verpflichtet werden, von vorn herein – nicht erst auf Anfrage des Mieters – Auskunft über die Vormiete zu geben.

Rips: „Die Schärfung der Mietpreisbremse durch die Angabe der Vormiete entspricht einer Forderung des Deutschen Mieterbundes, die jetzt umgesetzt werden soll. Es fehlt bisher aber eine Sanktionsmöglichkeit und rechtliche Konsequenz für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten und weitere Ausnahmebestände werden nicht beseitigt.

Vergleichsmiete

Es soll gesetzliche Mindestanforderungen für qualifizierte Mietspiegel geben, so dass durch sie rechtssicher und zuverlässig die ortsübliche Vergleichsmiete abgebildet wird. Gleichzeitig soll der Bindungszeitraum, d.h. die Geltungsdauer der qualifizierten Mietspiegel, von 2 auf 3 Jahre verlängert werden.

Rips: „Die rechtssichere Ausgestaltung qualifizierter Mietspiegel wird von uns begrüßt. Die Verlängerung des Bindungszeitraums bringt für Mieterinnen und Mieter aber nichts, denn sie führt zu keiner Dämpfung des Mietpreisanstiegs. Notwendig wäre eine Verlängerung des bisherigen Betrachtungszeitraums von 4 Jahren für die Ermittlung der Vergleichsmiete – insofern soll es immerhin einen Prüfauftrag geben - und eine Absenkung der Kappungsgrenzen, wonach derzeit die Mieten innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 bzw. 15 Prozent steigen dürfen.“

Die endgültige schriftliche Fassung des möglichen Koalitionsvertrages bleibt abzuwarten.

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24.1.2018 | Koalitionsverhandlungen

Wohnungs- und mietenpolitische Sondierungsergebnisse
konkretisieren und nachbessern

Forderungen des Deutschen Mieterbundes für die Koalitionsverhandlungen

(dmb) „Jetzt müssen die wohnungs- und mietenpolitischen Sondierungsergebnisse konkretisiert und nachgebessert werden“, forderte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, zu Beginn der Koalitionsverhandlungen von CDU, CSU und SPD.
„Die bloße Formulierung der Zielvorstellungen, 1,5 Millionen Wohnungen bauen zu wollen und eine finanzielle Überforderung der Mieter durch unverhältnismäßig steigende Mieten zu verhindern, reicht nicht aus. Notwendig sind konkrete Vereinbarungen, wie explodierende Wiedervermietungsmieten sowie immer schneller steigende Mieten in bestehenden Mietverhältnissen gestoppt und in welchem Umfang preistreibende modernisierungsbedingte Mieterhöhungen reduziert werden sollen. Darüber hinaus sind eindeutige Absprachen zur Förderung des Wohnungsneubaus, insbesondere des Neubaus bezahlbarer Mietwohnungen, erforderlich.“

Richtig, so Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten, sei die Einschätzung des SPD-Vorsitzenden Martin Schulz, dass die Modernisierungsumlage einer der Preistreiber bei den Mieten in den Großstädten ist und reduziert werden muss. Nach jetziger Rechtslage darf der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Modernisierungskosten von 20.000 Euro pro Wohnung ziehen demnach eine Mieterhöhung von 2.200 Euro im Jahr bzw. 183 im Monat nach sich.
„Wir fordern eine Reduzierung der Modernisierungsumlage auf 4 Prozent. Im Gegenzug soll der Vermieter in Anspruch genommene öffentliche Fördermittel behalten dürfen, sie sollen nicht länger auf die Höhe der Modernisierungskosten angerechnet werden müssen. Außerdem sollen innerhalb eines Zeitraums von 8 Jahren nur Modernisierungsmieterhöhungen von maximal 2 Euro/qm zulässig sein und die neue Warmmiete nach einer Modernisierung soll höchstens 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen dürfen“, erklärte der Mieterbund-Direktor.

Genauso notwendig seien aber Maßnahmen gegen explodierende Wiedervermietungsmieten und immer schneller steigende Bestandsmieten. Die bisherigen Sondierungsergebnisse zeigten hier noch keine Lösungsansätze auf. Eine Evaluierung der Mietpreisbremse im Jahr 2020 sei überflüssig und helfe niemandem. Die Verlängerung des Bindungszeitraums für Mietspiegel reduziere allenfalls die Kosten für die Kommunen, aber nicht die Kosten der Mieter.
„Die Mietpreisbremse muss nachgeschärft werden – jetzt und in diesem Jahr. Mehr Transparenz, weniger Ausnahmen und Sanktionen für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten, sind notwendig“, forderte Siebenkotten. „Außerdem ist die Wucher- und Mietpreisüberhöhungsvorschrift des Paragrafen 5 Wirtschaftsstrafgesetz zu reformieren, so dass sie wieder anwendbar ist.“

Zwischenzeitlich schlügen die hohen Wiedervermietungsmieten voll auf die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen durch. Die ortsübliche Vergleichsmiete, die aus Vertragsabschlüssen und Mieterhöhungen der letzten vier Jahre gebildet wird, steige vielerorts um 5 Prozent und mehr pro Jahr.
„Der Betrachtungszeitraum für die Vergleichsmieten muss von 4 auf 10 Jahre verlängert werden, die bestehenden Kappungsgrenzen, die Mieterhöhungen von 20 bzw. 15 Prozent in 3 Jahren erlauben, sind zu senken und konkrete Vorgaben zur Ermittlung evtl. Gewerbe- oder Möblierungszuschläge sind erforderlich“, sagte Siebenkotten.

Positiv sei die angekündigte Wohnraumoffensive mit dem Ziel, 1,5 Millionen Wohnungen frei finanziert und öffentlich gefördert zu bauen. Der Deutsche Mieterbund begrüße insbesondere auch die Zusage, sich in den Jahren 2020 und 2021 mit zusätzlichen Bundesmitteln in Höhe von insgesamt 2 Milliarden Euro am sozialen Wohnungsbau zu beteiligen.
„Das allein wird aber nicht ausreichen, um jährlich knapp 400.000 neue Wohnungen – davon 200.000 Mietwohnungen und davon wiederum 80.000 Sozialmietwohnungen – zu bauen. Erforderlich sind beispielsweise Regelungen im Boden-, Planungs- und Steuerrecht, um Bauland zu mobilisieren. Notwendig sind dauerhafte und verlässliche Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau, insbesondere auch für den sozialen Wohnungsbau, und verbesserte steuerliche Abschreibemöglichkeiten für Mietwohnungen mit Preisobergrenzen in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf“, forderte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes.

Zahlreiche andere wichtige mietrechtliche und wohnungspolitische Fragen seien in dem Sonderungspapier bisher noch gar nicht angesprochen worden. Auch bei den nachfolgenden Punkten bestehe Handlungs- und Einigungsbedarf für die möglichen Koalitionäre:
• Kündigungsschutz: Als Gründe für die Kündigung eines vertragstreuen Mieters dürfen nur die so genannte Verwertungskündigung und eine echte Eigenbedarfskündigung in Betracht kommen, bei der ein eng begrenzter Personenkreis die gekündigte Wohnung dauerhaft zu Wohnzwecken nutzen will.
• Zahlungsverzug: Durch Nachzahlung der offenstehenden Mieten bzw. Zahlungsrückstände muss ein Mieter nicht nur die fristlose Kündigung – wie bisher – sondern auch die ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist gegenstandslos machen und die Räumung der Wohnung verhindern können.
• Wohnfläche: Notwendig ist eine gesetzliche Klarstellung, dass für die Miete bei Vertragsabschluss, für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen immer die tatsächliche Wohnfläche entscheidend sein muss, ohne irgendwelche Toleranzen.
• Wohnungsmängel: Mängel der Mietsache müssen zu einer Mietminderung berechtigen – egal, ob Umweltmängel oder Wohnwertbeeinträchtigungen aufgrund energetischer Baumaßnahmen. Mieter müssen dieses grundlegende Recht ausüben können, ohne eine Kündigung fürchten zu müssen.
• Betriebskosten: Zusätzlich zur Miete sollen Mieter nur die Betriebskostenarten zahlen müssen, die im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt sind und auf deren Entstehung oder Höhe Mieter auch tatsächlich Einfluss haben.
• Grunderwerbssteuer: Im Zuge von Wohnungsverkäufen und –käufen umgehen insbesondere finanzmarktorientierte Unternehmen die Grunderwerbssteuer durch so genannte Share Deals. Dieses Steuerschlupfloch muss geschlossen werden.
• Altersgerechtes Wohnen: Die bisherigen Fördermittel, um altersgerechte bzw. behindertengerechte Wohnungen zu bauen oder umzubauen, sind unzureichend und müssen deutlich aufgestockt werden.

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15.1.2018 | Sondierungsgespräche

Licht und Schatten beim Thema Wohnungsbau und Mietrecht

Keine Antworten auf die Mietpreisentwicklung

(dmb) „Licht und Schatten“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Ergebnisse der Sondierungsgespräche bei den Themen Wohnungsbau und Mietrecht. „Die Ziele, 1,5 Millionen Wohnungen zu bauen und Mieter vor finanziellen Überforderungen durch unverhältnismäßig steigende Mieten zu schützen, sind gut und richtig. Unklar bzw. nebulös bleibt aber über weite Strecken, wie diese Ziele erreicht werden sollen. Antworten auf die Mietpreisentwicklung der letzten Jahre, explodierende Wiedervermietungsmieten und jetzt auch Bestandsmieten fehlen bisher. Da bleibt bei den Koalitionsverhandlungen in den nächsten Wochen noch einiges zu tun.“

Positiv sei, so Siebenkotten, dass CDU, CSU und SPD eine „Wohnraumoffensive“ verabredet hätten mit dem Ziel, 1,5 Millionen Wohnungen frei finanziert und öffentlich gefördert zu bauen. „Insbesondere begrüßen wir das Bekenntnis zum sozialen Wohnungsbau und die Ankündigung, durch zweckgebundene Zuweisungen die Beteiligung des Bundes am sozialen Wohnungsbau auch nach 2019 auf rechtssicherer Grundlage zu garantieren. Dagegen bleibt unklar, wie steuerliche Anreize für den frei finanzierten Wohnungsbau aussehen und welche Bedingungen hier gelten sollen.“

Siebenkotten kritisierte, dass CDU, CSU und SPD die Mietpreisbremse nicht nachschärfen und die gesetzlichen Regelungen zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten still und leise auslaufen lassen wollten. Nebulös bliebe, ob und welche Maßnahmen gegen die immer schneller steigenden Mieten in bestehenden Mietverhältnisses ergriffen werden sollen. „Dagegen begrüßen wir ausdrücklich die Ankündigung, die Modernisierungsumlage mit Blick auf die gesunkenen Zinsen abzusenken und sicherzustellen, dass Modernisierungsmaßnahmen nicht zu unverhältnismäßigen Mieterhöhungen führen. Konkrete Angaben, inwieweit die Modernisierungsumlage gesenkt werden soll, fehlen bisher. Wir fordern eine Reduzierung der Modernisierungsumlage auf 4 Prozent.“

Positiv sei auch die Ankündigung, eine Anpassung des Wohngeldes an die jeweiligen allgemeinen und individuellen Lebensbedingungen vorzunehmen. Eine regelmäßige Überprüfung der maßgeblichen Kriterien reiche hier aber nicht aus. „Notwendig ist die Dynamisierung des Wohngeldes und die automatische Anpassung an die jeweilige Mieten- und Preisentwicklung. Außerdem muss endlich ein Klimawohngeld eingeführt werden“, forderte der Mieterbund-Direktor.

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9.1.2018 | Politik

Wohnungs- und Mietenpolitik in den Fokus rücken

Gemeinsame Lösungen für Probleme von Millionen
Haushalten erarbeiten

(dmb) „Wir verlangen, dass CDU, CSU und SPD die Wohnungs- und Mietenpolitik endlich in den Fokus ihrer Arbeit rücken und gemeinsam Lösungen für die Probleme von Millionen Mieterhaushalten erarbeiten“, forderte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, heute in Berlin. „Es reicht nicht aus, die Notwendigkeit eines verstärkten Wohnungsneubaus zu beschwören. Notwendig sind eindeutige Vorgaben und Absprachen, wie der Neubau von 400.000 Wohnungen im Jahr realisiert werden kann und wie die sich immer schneller drehende Mietpreisspirale gestoppt werden kann.“

In Deutschland fehlen eine Million Wohnungen. Seit Jahren hinken die Wohnungsneubauzahlen deutlich dem Bedarf und der wachsenden Nachfrage hinterher. Folge sind drastisch steigende Mieten. Die hohen Wiedervermietungsmieten der letzten Jahre treiben jetzt auch die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen in die Höhe.

„Wohnen muss bezahlbar sein, sonst steht der soziale Frieden in Deutschland auf dem Spiel. Ein weiteres Jahr Stillstand in der Wohnungs- und Mietenpolitik können wir uns nicht leisten, es besteht dringender Handlungsbedarf“, erklärte der Mieterbund-Direktor. Notwendig sei ein Sofortprogramm „Bezahlbarer Wohnraum“ mit folgenden Eckpunkten:
• Neubau von 400.000 Wohnungen im Jahr, davon 200.000 Mietwohnungen, davon 80.000 Sozialmietwohnungen, durch verbesserte Abschreibungsbedingungen, steuerliche und öffentliche Förderungen und Regelungen im Boden-, Planungs- und Steuerrecht, um Bauland zu mobilisieren und Bodenspekulation zu verhindern.
• Modernisierungen, insbesondere energetische Modernisierungen, treiben die Mieten an den Rand der Bezahlbarkeit und darüber hinaus. Die Modernisierungsumlage, wonach derzeit 11 Prozent der Modernisierungskosten zeitlich unbefristet auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen, ist auf 4 Prozent abzusenken. Im Gegenzug soll der Vermieter verstärkt öffentliche Fördermittel in Anspruch nehmen und behalten dürfen.
• Die Mietpreisbremse funktioniert nicht, sie muss nachgeschärft werden. Mehr Transparenz, weniger Ausnahmen und Sanktionen für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten, sind erforderlich.
• Das System der ortsüblichen Vergleichsmiete muss überarbeitet werden, damit jetzt nicht auch noch die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen überproportional weiter anstiegen. Mietspiegel müssen gestärkt werden. Der Betrachtungszeitraum für die Vergleichsmiete ist auf mindestens 10 Jahre zu verlängern und die Kappungsgrenzen sind zu senken.
• Wohngeld – der staatliche Zuschuss zum Wohnen für einkommensschwache Haushalte – muss erhöht und vor allem dynamisiert werden. Wohngeld ist automatisch der Mieten- und Preisentwicklung anzupassen. Ein Klimawohngeld ist einzuführen.

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8.1.2018 | Statistik

Deutscher Mieterbund legt Beratungs- und Prozess-Statistik 2016 vor
• Zahl der Mietrechtsprozesse sinkt auf tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung
• 97 Prozent aller Beratungsfälle des Deutschen Mieterbundes werden außergerichtlich erledigt
• 1 Million Rechtsberatungen pro Jahr
• Betriebskosten sind Rechtsberatungsthema Nr. 1

(dmb) 246.616 Mal standen sich 2016 Mieter und Vermieter vor den Amts- und Landgerichten in Deutschland gegenüber. Damit sinkt die Zahl der Mietrechtsprozesse auf den niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. Gleichzeitig bleibt der Rechtsberatungsbedarf der Mieterinnen und Mieter unverändert hoch. Rund 1 Million Rechtsberatungen haben die Juristen der mehr als 300 örtlichen Mietervereine durchgeführt. 97 Prozent aller Beratungsfälle wurden dabei außergerichtlich erledigt – auch ein Grund für die immer niedrigeren Prozesszahlen. Beratungsthema Nr. 1 beim Deutschen Mieterbund bzw. den örtlichen DMB-Mietervereinen waren – wie schon in den Vorjahren – die Betriebskosten.

Die häufigsten Beratungsthemen 2016 2015
1. Betriebskosten 33,0 % 33,9 %
2. Wohnungsmängel 20,0 % 19,8 %
3. Mieterhöhung 11,5 % 10,8 %
4. Allg. Vertragsangelegenheiten 9,9 % 11,2 %
5. Mietkaution 6,2 % 4,7 %
6. Vermieterkündigung 5,5 % 3,7 %
7. Schönheitsreparaturen 5,0 % 6,1 %
8. Modernisierung 4,1 % 3,0 %
9. Mieterkündigung 2,6 % 3,3 %
10. Umwandlung/Eigentümerwechsel 0,1 % 1,8 %

Mehr als die Hälfte aller Rechtsberatungen der örtlichen Mietervereine entfielen 2016 auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten“ und „Wohnungsmängel“. Die Beratungszahlen zum Thema Betriebskosten sind zwar leicht gesunken, Heizkosten und Nebenkosten sind aber nach wie vor das dominierende Rechtsberatungsthema in den Mietervereinen.

Das dritthäufigste Beratungsthema sind mittlerweile die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Anstieg auf 11,5 Prozent. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, und Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zum Bestellerprinzip, ob die Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete anzuraten ist, ob und, wenn ja, welche Auskünfte und Informationen der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung abfragen darf, welche Regeln zu beachten sind, wenn eine WG einen Mietvertrag abschließen will, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Spürbar angestiegen sind Beratungen zur „Vermieterkündigung“. Gleichzeitig sind Beratungen zum Thema „Mieterkündigung“ zurückgegangen, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten. Auch der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ ist 2016 deutlich angestiegen.
Drastische Mietpreissteigerungen infolge durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen sorgen für eine stark wachsende Nachfrage nach Beratungen in diesem Bereich.

Zivilprozess-Statistik 2016

Die Zivilgerichte in Deutschland haben nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2016 insgesamt 1.412.216 Verfahren erledigt, rund 8 Prozent weniger als 2015. In rund 17,5 Prozent aller Zivilrechtsprozesse ging es um Fragen des Wohnraummietrechts.

246.616 Entscheidungen im Wohnraummietrecht 2016

Die Zahl der Mietrechtsstreitigkeiten vor Gericht ist spürbar gesunken. 246.616 Mal stritten sich Mieter und Vermieter vor den Amts- und Landgerichten in Deutschland. Das ist die niedrigste Prozesszahl seit der Wiedervereinigung. Gegenüber dem Vorjahr ging die Zahl der Mietrechtsprozesse 2016 um 5,5 Prozent zurück, im Vergleich zu 2014 sogar um über 9 Prozent. Die Zahl der Mietrechtsprozesse ist damit in den letzten 20 Jahren um fast ein Drittel gesunken.

2016 2015 2014

Wohnraummietsachen, insgesamt 246.616 260.990 271.780

Amtsgericht 236.484 250.303 260.680

Landgericht/Berufungsinstanz 10.132 10.687 11.100

Wichtig: Jedes 5. Verfahren vor einem Amtsgericht endete mit einem Vergleich.


Streitgegenstand in Mietrechtsprozessen

Grundlage für die Statistik über Streitgegenstände in Mietrechtsprozessen sind Zahlen der DMB Rechtsschutz. Die Rechtsschutzversicherung des Deutschen Mieterbundes bietet neben allgemeinem Rechtsschutz vor allem Mietrechtsschutz an. Die Anteile an der DMB Rechtsschutz halten ausschließlich der Deutsche Mieterbund, der DMB-Verlag und DMB-Mietervereine.

2016 2015
1. Vertragsverletzungen 26,7 % 27,6 %
2. Betriebskosten 20,9 % 22,6 %
3. Mieterhöhung 17,3 % 14,0 %
4. Mietkaution 16,1 % 16,5 %
5. Eigenbedarf 5,2 % 4,7 %
6. Fristlose Kündigung 5,0 % 5,5 %
7. Modernisierung 1,9 % 1,6 %
8. Ordentliche Kündigung 1,5 % 1,2 %
9. Schönheitsreparaturen 0,9 % 0,7 %
10. Ohne Zuordnung, keinem der
o.g. Themen zuzuordnen 4,5 % 5,6 %

Mieterhöhungsverfahren sind mittlerweile der dritthäufigste Grund für einen Mietrechtsprozess. Gegenüber dem Vorjahr ist hier die mit Abstand höchste Steigerung zu verzeichnen (+ 23 %). Die derzeitige Wohnungsmarktlage und die daraus resultierende Mietpreisentwicklung schlagen sich jetzt auch in der Prozess-Statistik nieder.

Wie in den Vorjahren sind „Vertragsverletzungen“ und „Betriebskosten“ die häufigsten Gründe für mietrechtliche Auseinandersetzungen vor Gericht. Auf Platz 4 der Prozess-Statistik liegen wie in den Vorjahren Verfahren zum Thema „Mietkaution“. Bei diesen Streitigkeiten geht es in den meisten Fällen um Fragen der Rückzahlung der Kaution und damit letztlich überwiegend um Fragen der Schönheitsreparaturen.

Die Zahl der Prozesse um fristlose Kündigungen und um Eigenbedarf machen insgesamt 10,2 Prozent aus. Werden die Zahlen der DMB Rechtsschutz hochgerechnet auf die Zahl der Mietrechtsstreitigkeiten insgesamt, dann geht es etwa 25.000 Mal im Jahr vor Deutschlands Gerichten um eine Vermieterkündigung und eine Räumungsklage.

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7.1.2018 | Betriebskostenspiegel

Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland

2,17 Euro pro Quadratmeter und Monat im Durchschnitt

(dmb) Mieter müssen in Deutschland im Durchschnitt 2,17 Euro/qm/Monat für Betriebskosten zahlen. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die sogenannte zweite Miete bis zu
2,76 Euro/qm/Monat betragen. Das sind die Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2015 vorlegt. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung müssten bei Anfallen aller Betriebskostenarten 2.649,60 Euro für das Abrechnungsjahr 2015 aufgebracht werden.

Während in den westlichen Bundesländern im Durchschnitt 2,18 Euro/qm/Monat gezahlt wurden, waren es in den östlichen Bundesländern 2,10 Euro. Die Kosten für Heizung und Warmwasser lagen hier rund 8 Prozent niedriger, die Kosten für die Wasserversorgung einschließlich Abwasser lagen etwa 15 % über den Durchschnittswerten im Westen. Die kommunalen Gebühren, also Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllbeseitigung waren in den westlichen Bundesländern teurer, genauso wie die Kosten für Versicherungen oder für Dienstleistungen wie Gebäudereinigung, Gartenpflege oder Hausmeister.

Regionale/lokale Unterschiede groß

Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich regional bzw. lokal teilweise erhebliche Preisunterschiede. Das gilt auch für Heizkosten und Warmwasser.

Heizung und Warmwasser 2015

Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2015 deutlich gesunken und liegen jetzt im Durchschnitt bei 1,07 Euro/qm/Monat. Hier wird die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse, den energetischen Zustand der Wohnung und starken Preisunterschieden sowohl zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme, als auch zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern bestimmt.

Die von uns ausgewerteten Daten weisen eine Bandbreite von 0,73 bis 1,98 Euro pro Quadratmeter und Monat auf. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung ergeben sich somit durchschnittliche Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 1.027,12 Euro im Jahr. Letztlich entfallen rund 50 Prozent der tatsächlich gezahlten Betriebskosten auf Heizung und Warmwasser.

Der Rückgang bei den „warmen Betriebskosten“ 2015 ist vor allem auf sinkende Energiepreise zurückzuführen. Der Preis für Heizöl ging um 23,1 Prozent zurück, Fernwärme wurde 5,6 Prozent und Gas 1,5 Prozent günstiger.

Auch im Jahr 2016 sind die Ölpreise weiter gesunken und die Preise für Fernwärme und Gas liegen deutlich niedriger als noch 2015.

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Die Grafiken zum neuen Betriebskostenspiegel sowie weitere Informationen finden Sie auf unserer Homepage www.mieterbund.de.

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20.12.2017 | Politik gefordert

Mieten steigen weiter – Politik muss reagieren

Durchschnittlich 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens
für Wohnen, Energie und Instandhaltung

(dmb) „Die Mieten steigen weiter – die Wiedervermietungsmieten, weil die Mietpreisbremse nicht greift, und die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen, weil die Wiedervermietungsmieten der letzten Jahre extrem hoch lagen und nur sie bei der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Diese Preisspirale muss jetzt endlich durchbrochen werden“, forderte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten. Nach heute veröffentlichten Zahlen des Statistischen Bundesamtes mussten die Privathaushalte zuletzt in Deutschland 35 Prozent ihrer Konsumausgaben für Wohnen, Energie und Instandhaltung ausgeben. „Diese Zahlen verharmlosen die Wohnungsnöte von Millionen Mieterinnen und Mietern aber noch. Etwa 40 Prozent der Mieterhaushalte müssen mehr als ein Drittel ihres Nettoeinkommens für die Miete zahlen, jeder fünfte Mieterhaushalt sogar mehr als 40 Prozent. Darauf muss die Politik jetzt reagieren, darf nicht länger zuschauen“, forderte der Mieterbund-Direktor.

Die Bundestagsfraktion Die Linke hat einen Gesetzentwurf (BT-Drs. 19/258) eingebracht, mit der die Mietpreisbremse geschärft werden soll. Der Entwurf sieht umfassende Auskunftspflichten des Vermieters beim Abschluss des Mietvertrages vor, wenn er von der Grundregel der Mietpreisbremse – Vergleichsmiete plus 10 Prozent – abweichen will. Außerdem soll die Rügepflicht für Mieter entfallen. „Wir begrüßen die Initiative der Linken ausdrücklich. Um die Mietpreisspirale zu stoppen, muss aber noch deutlich mehr passieren“, erklärte Lukas Siebenkotten. Notwendig seien außerdem:
• die Stärkung der Mietspiegel und eine neue Definition der Vergleichsmiete. Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete dürften nicht länger nur die Vertragsabschlüsse der letzten vier Jahre sein, sondern letztlich alle bestehenden Vertragsverhältnisse. Außerdem müssten die Kappungsgrenzen gesenkt werden.
• die sozial verträgliche Ausgestaltung energetischer Sanierungen. Die bisherige gesetzliche Regelung, wonach 11 Prozent der Modernisierungskosten zeitlich unbefristet auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen, führe zu völlig überzogenen Mietpreissteigerungen und müsse entfallen. Zumindest sei aber die Umlage drastisch zu senken, auf 4 Prozent.
• die Dynamisierung des Wohngeldes und seine automatische Anpassung an die jeweilige Mieten- und Preisentwicklung. Ein Klimawohngeld sei einzuführen.
• eine Wohnungsbauoffensive, damit endlich 400.000 neue Wohnungen pro Jahr gebaut würden, davon 200.000 Mietwohnungen und davon wiederum 80.000 Sozialmietwohnungen.
Siebenkotten: „Diese Themen gehören bei den anstehenden Sondierungsgesprächen von CDU, CSU und SPD ganz nach oben auf die Tagesordnung. Die Bundesregierung muss sie anpacken.“

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18.12.2017 | Modernisierung

(dmb) „Wir begrüßen den Beschluss und die klaren Worte der Karlsruher Richter. Mieter müssen nicht akzeptieren, dass ihre Wohnung während der Mietzeit unter dem Deckmantel einer Modernisierung komplett umgestaltet wird und sich die Miete fast verfünffacht“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die jüngste Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 28/17).

Hier hatte eine Entwicklungsgesellschaft vor fünf Jahren insgesamt 14 ältere Siedlungshäuser erworben. Dann schickte sie dem Mieter eines Reihenhauses eine neuneinhalb Seiten lange, eng beschriebene Modernisierungsankündigung: Die geplanten Maßnahmen umfassten im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bades, die Entfernung der von den Mietern eingebauten Gasetagenheizung und den Einbau einer neuen Etagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, eine neue Verfliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschine bzw. eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drempelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, den Abriss eines Anbaus an der Gartenseite des Hauses (Veranda), die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, den Kaltwasserleitungen, der Treppen zum Obergeschoss und am Abwasseranschluss. Infolge dieser Modernisierungsmaßnahmen sollte die Miete von bisher 463,62 Euro auf 2.149,99 Euro monatlich erhöht werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 28/17) stoppte die „Modernisierung“ und stellte klar: Eine Modernisierungsmaßnahme zur Energieeinsparung oder Wohnwerterhöhung oder Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht. Andererseits darf sie die Mietsache aber nicht so verändern, dass etwas Neues entsteht.
Das sei aber hier der Fall. Die Durchführung der geplanten Baumaßnahme sei so weitreichend, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Sie beschränkt sich nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestandes, sondern sollte dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bades erhält. Außerdem sollte eine neue Terrasse gebaut und ein Anbau abgerissen werden. Bei solch weitreichenden Maßnahmen könne beim besten Willen nicht von einer bloßen Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwertes oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gesprochen werden.

Siebenkotten: „Es ist keine Verbesserung der Wohnung, wenn etwas völlig Neues geschaffen werden soll. Das ursprünglich angemietete Reihenhaus hätte nach der geplanten Baumaßnahme nichts mehr mit dem umgebauten Reihenhaus zu tun gehabt. Das müssen sich Mieter nicht gefallen lassen.“

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7.12.2017 | Mietpreisbremse

Mietpreisbremse nur für Bayern gekippt

Schlappe für bayerische Landesregierung

(dmb) „Nicht die bundesgesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse sind unwirksam, sondern nur die bayerische Ausführungsverordnung. Die Entscheidung des Landgerichts München I (14 S 10068/17) ist eine schwere Schlappe für die bayerische Landesregierung“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Münchener Urteil.

Die Mietpreisbremse basiert auf einem Bundesgesetz, dessen Rechtmäßigkeit das Landgericht München nicht in Zweifel zieht. Allerdings muss das Bundesgesetz von den Ländern umgesetzt werden. Sie müssen per Verordnung regeln, in welchen Kommunen die Mietpreisbremse gelten soll, wo und warum es angespannte Wohnungsmärkte gibt, so dass hier die Mietpreisbremse letztlich gelten soll. Die entsprechende Verordnung der bayerischen Landesregierung vom 14.7.2015 hat das Landgericht München jetzt für unwirksam erklärt. Die Begründung zu dieser bayerischen Rechtsverordnung lasse nicht erkennen, warum einzelne Gemeinden in die Verordnung aufgenommen worden seien.

Die Rechtsfolgen dieses formalen Fehlers des bayerischen Verordnungsgebers sind für die betroffenen Mieter fatal. Sie verlieren die rechtliche Auseinandersetzung um die Mietpreisbremse, nur weil die bayerische Landesverordnung formal unwirksam ist. Denn dass es in München eine Mietpreisbremse geben muss, dass dort die Wohnungsmärkte angespannt sind, daran hat auch das Landgericht München keinen Zweifel. Aber mangels ausreichender Begründung ist die Verordnung unwirksam.

Siebenkotten: „Die bayerische Verordnung war offensichtlich ein Schnellschuss, gut gemeint, aber schlecht gemacht.
Am 24.7.2017 hat die bayerische Landesregierung nachgebessert und eine Begründung für die Verordnung geliefert. Ob diese ausreicht, ob die Verordnung jetzt wirksam ist, hat das Landgericht München nicht entschieden, hat das Gericht nicht entscheiden müssen. Für Mieterinnen und Mieter in Bayern und in München besteht jetzt eine große Rechtsunsicherheit. Bis erneut von einem Gericht über die Mietpreisbremse in Bayern und in München entschieden wird, können Mieter nur hoffen, dass die bayerische Landesregierung dieses Mal keine Fehler gemacht und sorgfältiger gearbeitet hat, so dass die Verordnung auch formal korrekt ist.“

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5.12.2017 | Wohnungs- und Mietenpolitik

Wohnungs- und Mietenpolitik muss Schwerpunktthema in dieser Legislaturperiode werden

Mieterbund-Appell an SPD-Parteitag

(dmb) „Die Wohnungs- und Mietenpolitik muss Schwerpunktthema in den anstehenden Gesprächen zwischen CDU, CSU und SPD und in dieser Legislaturperiode werden“, appellierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, im Vorfeld des SPD-Bundesparteitages. „Eine Million fehlende Wohnungen in Deutschland, die Mieten steigen ungebremst, die Wohnkostenbelastung hat Rekordniveau erreicht. Das sind ‚essenzielle‘ Themen für rund 44 Millionen Mieterinnen und Mieter in Deutschland.“

Im Leitantrag und Arbeitsprogramm „Die #SPDerneuern: Unser Weg nach oben“ spielt die Wohnungs- und Mietenpolitik keine Rolle. Angesichts der seit Jahren bestehenden Wohnungsnöte von Millionen Menschen besteht hier jedoch dringender Handlungsbedarf. „Die Mieterinnen und Mieter warten hier auf Lösungen, und die muss die SPD jetzt anbieten. Wir brauchen klare Vorstellungen und Vorgaben, wie der Wohnungsbau angekurbelt werden kann, wie 200.000 Mietwohnungen pro Jahr, davon 80.000 Sozialwohnungen, neu gebaut werden können und wie die Mietpreissteigerungen im Wohnungsbestand zu stoppen sind.“

Fast zwei Dutzend Änderungsanträge aus Landesverbänden und Unterbezirken, insbesondere ein umfassender Antrag aus Berlin „Bezahlbares Wohnen für alle – eine Gemeinschaftsaufgabe“, greifen wohnungs- und mietenpolitische Probleme auf. „Diese Position sollte sich die Bundespartei zu eigen machen. In einem der wichtigsten innenpolitischen Themenfeld muss die SPD Profil zeigen. Wir brauchen eine sozialgerechte Wohnungs- und Mietenpolitik in Deutschland.“

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22.11.2017 | Jahreshauptversammlung 2017

Am Samstag, den 21.10.2017 fand im Ziegler-Saal des Restaurants Akropolis die diesjährige Hauptversammlung statt. Nach den Berichten von Vorstand und Geschäftsführung, den Ausführungen der Revisoren und den daraufhin erfolgten Entlastungen der Beteiligten, kam es zu einem interessanten Vortrag von Herrn Kraus, einem Mitarbeiter der Stadt-werke Karlsruhe.
Herr Kraus berichtete anschaulich und engagiert über die einzelnen Haushaltsgeräte und deren Energieverbrauch sowie über Möglichkeiten, Energie und damit nicht unerhebliche Kosten einzusparen. Seine Aus-
Führungen stießen auf lebhaftes Interesse, so dass über eine Vertiefung der Thematik nachgedacht wird.
Nach einer Tombola und einem Mittagsimbiss wurden die Mitglieder ins
Wochenende entlassen.

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23.8.2017 | Wohnungspolitik

Wohnen und Mieten im Wahlkampf unter „ferner liefen“

Mieterbund kritisiert CDU/CSU und SPD

(dmb) „Wohnungspolitik und Mietrecht spielen im bisherigen Wahlkampf von CDU/CSU und SPD so gut wie keine Rolle, laufen allenfalls unter ‚ferner liefen‘. Angesichts einer Million fehlender Wohnungen in Deutschland und immer schneller steigender Mieten müssen sich jetzt endlich auch die großen Parteien diesem Thema widmen, das Mieterinnen und Mietern unter den Nägeln brennt und für die Wählerinnen und Wähler wirklich wichtig ist“, forderte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, heute in Berlin. „Wir erwarten, dass Bundeskanzlerin Angela Merkel und Kanzlerkandidat Martin Schulz Farbe bekennen und klipp und klar sagen, wie sie die wohnungs- und mietenpolitischen Probleme in der nächsten Legislaturperiode angehen wollen, welche neuen Ideen und konkreten Lösungsvorschläge sie haben.

Wohnungsneubau

In Deutschland fehlen eine Million Wohnungen. Jährlich müssen deshalb mindestens 400.000 neue Wohnungen gebaut werden. Vor allem bezahlbare Mietwohnungen fehlen, 200.000 müssten jährlich fertiggestellt werden, davon 80.000 Sozialmietwohnungen. Tatsächlich wurden 2016 nur 278.000 Wohnungen, davon 53.000 Mietwohnungen und davon wiederum 24.450 Sozialmietwohnungen, gebaut. „Wir wollen wissen, wie diese Neubaulücke geschlossen werden soll, welche konkreten Vorschläge CDU/CSU und SPD hier haben“, erklärte Siebenkotten. „Wollen sie weitermachen wie bisher oder haben sie Ideen und Lösungsansätze? Die müssen jetzt präsentiert und diskutiert werden.“

Sozialer Wohnungsbau

Ab dem Jahr 2020 wird es kein Geld des Bundes mehr für die soziale Wohnraumförderung geben. Das haben Bundesregierung und Bundesländer in dieser Legislaturperiode beschlossen. „Bleibt es dabei? Will Bundeskanzlerin Angela Merkel die Verantwortung und Finanzierung für den Bau bezahlbarer Mietwohnungen allein den Ländern überlassen? Setzt sich Kanzlerkandidat Martin Schulz nachdrücklich für eine Grundgesetzänderung und die dauerhafte Zuständigkeit des Bundes für den Sozialwohnungsbau ein und wie will er die Bundesländer überzeugen? Wo bleibt die öffentliche Auseinandersetzung über dieses wichtige wohnungspolitische Thema“, fragte der Mieterbund-Direktor.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse funktioniert nicht. Das sagt jetzt auch Bundeskanzlerin Angela Merkel. Aber was ist die Konsequenz? Abschaffen, so wie es die CDU zusammen mit der FDP auf Landesebene, zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen, schon beschlossen hat, oder erst einmal weiter wie bisher, bis Wirkung und Ergebnisse der Mietpreisbremse evaluiert sind, oder punktuelle Nachbesserungen, wie von Bundesjustizminister Heiko Maas vorgeschlagen, oder einheitliche, bundesweit geltende Regelungen ohne die bisherigen zahlreichen Ausnahmen? „Eine Diskussion im Wahlkampf über dieses Thema, mit dem vor der letzten Bundestagwahl alle Parteien um Wählerstimmen geworben haben, findet nicht statt. Das muss sich ändern“, forderte Siebenkotten.

Mietrecht

Die Mieterhöhungsspielräume auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach energetischen Modernisierungen müssen eingegrenzt werden. Das haben CDU/CSU und SPD im Koalitionsvertrag von 2013 im Ergebnis vereinbart. Passiert ist nichts. Kompromissvorschläge von Bundesjustizminister Heiko Maas wurden im Bundeskanzleramt blockiert. „Und was wollen CDU/CSU und SPD heute? Die Union schweigt und die SPD präsentiert die Kompromissvorschläge von April 2016. Eine politische Auseinandersetzung über diese wichtigen Mietrechtsfragen gibt es nicht“, kritisierte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. „Dabei muss allen klar sein, dass nach geltendem Recht die hohen, von keiner Mietpreisbremse gestoppten Wiedervermietungsmieten schon heute die Miete in bestehenden Mietverhältnissen bestimmen und zusätzliche Mietsteigerungen aufgrund energetischer Modernisierungen die Miete für viele Haushalte an den Rand des Bezahlbaren rücken.“

Siebenkotten: „Nach einer jetzt veröffentlichten Meinungsumfrage ist für 61 Prozent der Wahlberechtigten die Forderungen, ‚für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen‘ entscheidend und wirklich wichtig. CDU/CSU und SPD dürfen das nicht länger ignorieren. Es reicht nicht aus, in Regierungsprogrammen ‚schöne Worte‘ und Allgemeinplätze zu formulieren. Wir wollen, dass sich die beiden großen Parteien im Wahlkampf über den richtigen Weg in der künftigen Wohnungs- und Mietenpolitik öffentlich auseinandersetzen.“

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5.7.2017 | Wohnungsnot

Deutschland 2017: 1 Million Wohnungen fehlen – Mieten steigen ungebremst

Mietwohnungsneubau muss vervierfacht werden

Sozialer Wohnungsbau: Daueraufgabe für Bund und Länder

(dmb) „Aktuell fehlen in Deutschland rund eine Million Wohnungen, vor allem in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten, mittlerweile aber auch in insgesamt 138 Städten und Kreisen. Hier steigen die Neubau- sowie Wiedervermietungsmieten und jetzt auch die Bestandsmieten ungebremst. Daraus resultieren Wohnungsnöte für immer mehr Haushalte, bis weit in die Mitte der Gesellschaft“, erklärte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, anlässlich des von der Bundesregierung vorgelegten Berichts über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und den Wohngeld- und Mietenbericht 2016. „Die Wohnungsprobleme bergen enormen sozialen Zündstoff. Wir brauchen 400.000 neue Wohnungen pro Jahr, die Hälfte davon Mietwohnungen. Und der soziale Wohnungsbau darf in der nächsten Legislaturperiode nicht klammheimlich beerdigt werden. Er muss auf hohem Niveau fortgesetzt werden und gemeinsame Daueraufgabe von Bund und Ländern bleiben.“

Zwar steigen seit 2009 die Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau wieder an, aber viel zu langsam. Der Neubaubedarf liegt bei 400.000 Wohnungen pro Jahr. Tatsächlich fertiggestellt wurden 2016 nur 278.000 und 2015 nur 248.000 Wohnungen. Der Großteil der Fertigstellungen entfiel dabei auf Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen. „Insbesondere im Mietwohnungsbereich klafft zwischen Bedarf und Neubau eine riesengroße Lücke“, erklärte Siebenkotten.

2016 wurden nur 53.000 Mietwohnungen und 2015 sogar nur 46.000 neue Mietwohnungen gebaut. Benötigt werden aber 200.000 neue Mietwohnungen, viermal so viele wie bisher. Das gilt insbesondere auch für den sozialen Mietwohnungsneubau. Die 2016 und 2015 zusammen neu gebauten 40.000 Sozialwohnungen reichen noch nicht einmal ansatzweise aus, um den jährlichen Schwund an Sozialwohnungen von rund 50.000 Wohnungen auszugleichen.
Siebenkotten: „Benötigt werden mindesten 80.000 neue Sozialmietwohnungen pro Jahr. Dazu sind die Finanzmittel des Bundes weiter aufzustocken, die Länder müssen das Geld zweckgerichtet verwenden und eigene Haushaltsmittel in gleicher Höhe für den Sozialwohnungsbau aufbringen. Vor allem aber muss sichergestellt werden, dass der Bund auch künftig, das heißt nach 2019, in der Verantwortung für den sozialen Wohnungsbau bleibt. Wenn es hier nicht zu einer Gesetzes- oder Grundgesetzänderung kommt, werden ab 2020 die Länder die alleinige Verantwortung für den sozialen Wohnungsbau haben. Damit dürfte der soziale Wohnungsbau vielerorts vor dem Aus stehen.“

Durchschnittlich 35 Prozent ihres Nettoeinkommens müssen Mieter für die Wohnung aufbringen. Bei einkommensschwächeren Haushalten liegt der Anteil noch viel höher. Sie sind häufig auf Wohngeld, den staatlichen Zuschuss zum Wohnen, angewiesen.
„Hier reicht es aber nicht aus, alle sechs bis sieben Jahre das Wohngeld zu erhöhen. Wohngelderhöhungen müssen automatisch kommen und der Mietpreisentwicklung folgen“, forderte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes. Gleichzeitig betonte er, dass die Politik dafür sorgen müsse, dass die Mieten in Deutschland bezahlbar bleiben. Solange die Wohnungsnachfrage das Wohnungsangebot vielerorts extrem übersteige, müssten rechtliche Rahmenbedingungen dafür sorgen, dass die Mietpreise nicht explodieren.

„Die Mietpreisbremse funktioniert nicht und muss dringend nachgebessert werden. Notwendig sind eine bundesweit geltende Regelung, die Streichung von Ausnahmetatbeständen und wirkungsvolle Sanktionen für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten. Mieterhöhungen nach energetischen Modernisierungen müssen eingeschränkt werden. Anzustreben ist hier Warmmietenneutralität, das heißt, die Mieterhöhung muss sich am Umfang der eingesparten Heizkosten orientieren. Die ortsübliche Vergleichsmiete muss sich künftig aus Vertragsabschlüssen und Mieterhöhungen der letzten 10 Jahre ergeben und nicht nur der letzten 4 Jahre. Für bestehende Mietverhältnisse muss daneben die so genannte Kappungsgrenze reduziert werden, so dass Mieterhöhungen im Wohnungsbestand nur noch maximal 10 Prozent in 3 Jahren betragen dürfen“, forderte Siebenkotten.

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11.5.2017 | Kündigung

BGH: Gewerbliche Nutzung zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks rechtfertigt keine Wohnungskündigung

Deutscher Mieterbund begrüßt BGH-Entscheidung

(dmb) „Wir begrüßen die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Die Karlsruher Richter stärken damit den gesetzlichen Kündigungsschutz und machen deutlich, dass nicht jedes wirtschaftliches Interesse und nicht jeder denkbare Nachteil eines Vermieters eine Kündigung der Mietwohnung rechtfertigen können“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 292/15).

Der Vermieter, ein eingetragener Verein, kaufte 2014 ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus und wollte dort mit einer auf soziale, pädagogische und rehabilitative Betreuung spezialisierten GmbH ein psychosoziales Wohnprojekt mit insgesamt 23 Wohnplätzen starten. Er kündigte den im Haus wohnenden Mietern mit der Begründung, er benötige die Wohnung, um dort das geplante Arbeits- und Lebensprojekt zu realisieren. Die Schaffung der 23 Wohnplätze sei zwingend erforderlich, da er anderenfalls einen Investitionszuschuss in Höhe von 2,1 Millionen Euro zur Sanierung des Objekts nicht erhalten werde.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, die Kündigung ist unwirksam. Der Vermieter kann sich nicht auf eine Kündigung wegen „Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung“ berufen. Ihm gehe es letztlich gar nicht darum, höhere Mieteinnahmen zu erzielen, er wolle vielmehr das Mietobjekt künftig gewerblich nutzen und seine sozialpolitisch verfolgten Ziele realisieren.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kann sich der Vermieter auch nicht auf „sonstige berechtigte Interessen“ berufen. Durch die Fortsetzung des konkreten Wohnraummietverhältnisses erleide er keinen beachtenswerten Nachteil. Er verfolge durchaus signifikante wirtschaftliche Interessen. Er strebe zwar nicht die Erzielung einer höheren Miete an, er wolle aber eigene Aufwendungen mit Hilfe des Investitionszuschusses in Höhe von 2,1 Millionen Euro für die erforderlichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen ersparen.

Siebenkotten: „Auch wenn es hier um spezielle Interessenslagen ging und ein Einzelfall zu entscheiden war, das Urteil des Bundesgerichtshofs ist wichtig. Die Konturen des gesetzlichen Kündigungsschutzes sind klarer gezeichnet.“

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30.3.2017 | Eigenbedarf

BGH bestätigt, Vermieter muss Grund für Wegfall des Eigenbedarfs beweisen

Mieterbund: Vorgetäuschtem Eigenbedarf muss Riegel vorgeschoben werden

(dmb) „Die Zahl der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigungen steigt in den letzten Jahren wieder. Dieses unberechtigten Kündigungen muss ein Riegel vorgeschoben werden. Gut, das der Bundesgerichtshof heute klarstellte: Vermieter, die nach Auszug des gekündigten Mieters den Eigenbedarf nicht realisieren, die Wohnung nicht wie behauptet nutzen, müssen nachweisen, warum der behauptete Eigenbedarf später weggefallen sein soll“, erklärte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, zu dem heutigen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 44/15).

Der Bundesgerichtshof hatte betont, dass in Fällen, in denen der Vermieter den im Kündigungsschreiben behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht umsetzt, der Verdacht naheliege, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war. Dann müsse der Vermieter substantiiert und plausibel darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll.

Hier hatte der Vermieter mit der Begründung gekündigt, die Wohnung werde für einen neuen Hausmeister benötigt. Fünf Monate später wurde die Wohnung jedoch an einen Dritten weitervermietet, der Hausmeister zog nie ein. Der habe es sich nach dem Auszug des gekündigten Mieters anders überlegt, die im dritten Obergeschoss gelegene Wohnung sei für ihn wegen seiner schon lang andauernden Kniebeschwerden ungeeignet gewesen.
Laut Bundesgerichtshof ist diese Klarstellung so nicht plausibel und kaum nachvollziehbar. Die Vorinstanz, das Landgericht Koblenz, muss jetzt neu entscheiden.

„Gelingt dem Vermieter nicht der Nachweis, dass zum Zeitpunkt der Kündigung und zumindest bis zum Ablauf der Kündigungsfrist tatsächlich Eigenbedarf vorgelegen hat, ist von einem vorgetäuschten Eigenbedarf auszugehen. Das bedeutet, der Vermieter muss Schadensersatz zahlen“, so Siebenkotten.

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16.3.2017 | Eigenbedarf

Bundesgerichtshof hebt Räumungsurteil auf, Landgericht muss neu entscheiden

(dmb) Ein 87-jähriger, schwerkranker Mieter und seine Ehefrau müssen nach 20-jähriger Mietzeit ihre Dreieinhalbzimmerwohnung nicht wegen Eigenbedarfs des Vermietersohnes und seiner Familie räumen. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 270/15) hob das Räumungsurteil der Vorinstanz auf. Das Landgericht Baden-Baden habe sich nicht ausreichend mit dem Mieterargument auseinandergesetzt, wonach die Beibehaltung der Wohnung für sie von existenzieller Bedeutung sei. Jetzt muss das Landgericht neu verhandeln und entscheiden.
„Das ist ein gutes Urteil“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten die BGH-Entscheidung. „Der Bundesgerichtshof hat zum einen die besondere und eigenständige Bedeutung des Widerspruchsrechts im Rahmen der Sozialklausel bei Eigenbedarfskündigungen betont, zum anderen haben die Karlsruher Richter deutlich gemacht, dass der Einwand eines 87-jährigen, schwerkranken Mieters, die Räumung der Wohnung stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar, ein sehr starkes Gewicht hat. Letztlich“, so Siebenkotten, „muss das Mieterrecht auf körperliche Unversehrtheit dem Vermieterinteresse auf freie Lebensgestaltung in derartigen Fällen vorgehen.“

Der Bundesgerichtshof erklärte, der Mieter könne einer an sich gerechtfertigten, ordentlichen Kündigung gestützt auf die so genannte Sozialklausel widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen seien. Dabei müssten sich die Konsequenzen, die für den Mieter mit einem Umzug verbunden wären, deutlich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten abheben, um als tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen. Bei vorgetragenen Härtegründen wie hier – hohes Alter, schwere Erkrankung – müsse sich das Gericht detailliert mit der existenziellen Bedeutung der Beibehaltung der bisherigen Wohnung auseinandersetzen. Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen. Mache ein Mieter – wie hier – derart schwerwiegende gesundheitliche Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, müssten sich die Gerichte beim Fehlen eigener Sachkunde mittels Sachverständigenhilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schwergrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

Siebenkotten: „Die Sozialklausel oder Härteklausel des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist keine Ausnahmeregelung, sondern das gleichwertige Gegenstück zur Kündigungsbefugnis des Vermieters. Selbst wenn die Eigenbedarfskündigung formell und inhaltlich gerechtfertigt und in Ordnung ist, müssen Mieter nicht zwangsläufig ausziehen. Sie können sich wehren. Stellt die Kündigung für sie eine besondere Härte dar, können sie sich auf die so genannte Sozialklausel berufen. Der Deutsche Mieterbund und 320 örtlichen Mietervereine helfen, im letzten Jahr haben wir rund 50.000 Beratungen zu diesem Thema durchgeführt.“

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